欢迎到 - 杭州殷律师网!

y1306930@126.com

0571-85063717

公司产品

联系我们

公司名:杭州殷律师网

联系人:殷律师

联系电话:0571-85063717

手机号码  :15605718690

Emai:y1306930@126.com

遗产法律咨询
物业公司以招标文件为依据, 占有小区的经营性收益合法吗?
物业公司以招标文件为依据, 占有小区的经营性收益合法吗? ——请新闻媒体为全国的业主说句公道话 一、案情概述 《国务院物业管理条例》(简称条例)第二十七条规定:“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分”。该条例第五十五条规定:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的……。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用”。 2014年6月23日,杭州市拱墅区沈塘铭苑第一届第二

 

 杭州著名律师--殷晋豫律师

 

——请新闻媒体为全国的业主说句公道话


一、案情概述

《国务院物业管理条例》(简称条例)第二十七条规定:“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分”。该条例第五十五条规定:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的……。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用”。

2014623日,杭州市拱墅区沈塘铭苑第一届第二任业委会代表全体业主,向杭州市拱墅区人民法院起诉原物业服务企业杭州嘉荟物业管理有限公司(简称嘉荟物业公司),要求其返还提供小区物业服务8年期间收取的属于全体业主的小区经营性收益130万元整。88日,法院正式立案(案号:<2014>杭拱民初字第1499号)。经过一年多时间的法庭审理,原告方于2015921日收到了该案的一审判决书。

该判决书根据建设单位红石房产公司在沈塘铭苑小区前期物业服务的《招标文件》中规定了“投标文件是前期物业服务合同的组成部分”,而嘉荟物业公司的《投标文件》中规定了利用沈塘铭苑小区物业共用部位、共用设施经营的收益(简称经营性收益)补贴物业费这两个“事实”,判决支持了嘉荟物业公司占有利用原告方小区物业共用部位经营所产生的经营性收益200余万元的行为合法,因而原告沈塘铭苑业委会起诉130万元标的(仅包括商铺和广告收入,还未包含地下车位、地上车位的收入),法院仅支持了13万元。

由于案件大大超出了法定的审理期限,导致本届业委会任期到期,而第二届业委会还未选出,故本届业委会在收到判决书时已经任期届满,失去了上诉主体资格。

新楼盘销售初期,由于业主数量尚达不到成立业委会的标准,故前期物业服务合同均是开发商通过招标方式与物业服务公司签订的。当前,开发商与前期物业服务企业约定“利用小区共用部位、共用设施经营所产生的收益补贴物业服务企业”带有一定的普遍性,这一做法严重侵犯的全体业主的经营性收益所有权和支配权,也排斥了守法的物业服务企业参与竞标(因为其依法不将小区经营性收益计入其收入的话,所报的竞标价将无法与侵占小区经营性收益的物管企业竞争),故此我们在失去通过司法途径争取改判机会的情况下,唯有恳请新闻媒体站在推进国家法治进步的高度,秉持媒体人的良知为全国的广大业主代言。

二、争议焦点

此案的关键问题是——开发商与前期物业服务企业是否有权将法律明文规定的属于全体业主的小区经营性收益补贴给前期物业服务企业?或者说类似约定是否合法?这远非沈塘铭苑小区这一个小区的个案,而是对全国的广大业主具有普遍意义的问题。

我们认为:开发商与前期物业服务企业无权擅自将法律明文规定的属于全体业主的经营性收益补贴给前期物业服务企业,开发商与参与竞标的物业服务企业擅自进行上述约定是明显违法的,其相应条款对全体业主没有法律约束力理由如下:

  1. 大前提——经营性收益的所有权归物业服务小区的全体业主。对此,原、被告及法庭都没有异议。

  2. 最高院规定:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……,对业主具有约束力。业委会方面明确认可这一点,但注意——必须是其“依法签订”的这类合同对业主才有约束力。在条例明文规定“建设单位不得擅自处分”物业小区经营性收益的情况下(见条例的二十七条),开发商与前期物业服务企业此类约定显然违背了法律强制性规定,不是“依法签订”的,因而对全体业主没有法律约束力,故嘉荟物业公司侵占的这类收益理应返还沈塘铭苑全体业主。一审判决支持其侵占小区全体业主的经营性收益显然是枉法裁判,应予纠正。

  3. 一审判决采取偷换概念的方法达到其枉法裁判偏袒被告的目的,这里不需要高深的法学功底就可以明辨,故不是主审法官不懂,而是其有意为之,其目的是包庇纵容嘉荟物业公司侵吞我们小区经营性收益。

一审判决的逻辑是这样的:小区的经营性收益归全体业主→开发商与前期物业服务企业所签的前期物业服务合同对全体业主具有约束力→小区经营性收益可按照业主大会的决定使用(注意:权利主体是“业主”)→所以开发商与前期物业服务企业有关“经营性收益补贴物业服务企业”的约定对全体业主具有法律约束力。请注意:这里权利处分的主体变成了开发商,而权利享有的主体变成了前期物业服务企业,而法定的权利主体(小区业主)变成了义务主体(交出经营性收益的义务)。这明显违背了条例关于:建设单位(对于小区经营性收益)“不得擅自处分”的约定。

前期物业服务合同是建设单位与前期物业服务企业所签订的涉及第三人(小区全体业主)的合同,法理上称为涉他合同。前期物业服务合同是在小区房产尚未售卖——即小区业主缺位的情况下,为了小区管理服务的需要、为了未来业主的利益,法律特允许开发商与物业服务企业所签的涉他合同,从条例明令开发商“不得擅自处分”的规定来看、从条例明令“建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益”的立法精神来看、从经营性收益的所有权主体来看,开发商未经权利人授权无权擅自处分属于全体业主所有的经营性收益、物业服务企业未经权利人授权也无权占有小区经营性收益。

从上述逻辑显而易见,一审法官是有意偷换概念枉法裁判的。这一判决如果不及时纠偏,就等于认同建设单位与物业公司可以通过违法的前期合同占有属于全体业主的经营性收益,业主将无法运用政策法规走司法途径追索经营性收益,来维护自己的正当权益了。

  • 被告嘉荟物业公司所称“不以经营性收益弥补物业费

将导致物业公司亏损”的理由站不住脚

首先,如果是依法投标的话,物业服务公司根本就不应该明目张胆违反国务院《物业管理条例》的规定,将全体业主所有的经营性收益据为己有,假定其剔除小区经营性收益之后产生亏损的话,也是其自身为了与守法投标的物业服务企业进行不正当竞争所招致的不利后果,其长远的后果将导致小区在保修期之后缺乏足够的物业维修基金可资使用,故物业服务企业亦应对其违法行为自负其责,花钱买教训。

其次,如果经过相关司法审计,剔除小区经营性收益的确将造成嘉荟物业公司正常的物业费收入不足填补物业管理服务合理成本的话,从公平角度而言支持其依法用一部分小区经营性收益来弥补亏损也说得过去;但嘉荟物业公司始终拒绝配合原告进行司法审计,其自身也没有有效证据证明其剔除小区经营性收益将造成亏损。因而一审判决支持其占有原告小区经营性收益也没有基于公平价值理念的理由。

综上,物业服务经营性收益依法应归小区全体业主所有和处分,一审判决支持嘉荟物业公司侵占原告小区经营性收益明显违法,没有事实依据,应当予以纠正。

敬请采访报道。

谢谢您们!

 

                         爆料人:杭州市拱墅区沈塘铭苑业委会

                                    20151022

 杭州著名律师--殷晋豫律师

杭州著名律师 - 杭州工程律师 - 杭州经济律师 - 杭州婚姻律师 - 杭州债务律师 - 杭州房产律师 - 杭州合同律师 - 杭州刑事律师 - 浙江著名律师 - 杭州遗产律师

版权所有:杭州殷律师网 技术支持:杭州力果科技有限公司