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小区的停车位和停车库及会所权属问题
小区的停车位和停车库及会所权属问题 小区的停车位和停车库的问题。对于这个问题,我从实务中应用和《物权法》的规定两个方面看。从《物权法》的规定看这也是一直受关注的一个问题。2006年8月26号,由吴邦国委员长、王兆国副委员长等听取五个部委、四家人大和四个专家对《〈物权法〉草案》的意见的会上,他们首先提出的十个问题中就包括小区停车库。杭州婚姻律师,杭州律师,取保候审找律师   当时草案的表述是“有约定按照约定,没有约定归业主共有”

 杭州房产律师--殷晋豫律师

小区的停车位和停车库的问题。对于这个问题,我从实务中应用和《物权法》的规定两个方面看。从《物权法》的规定看这也是一直受关注的一个问题。2006年8月26号,由吴邦国委员长、王兆国副委员长等听取五个部委、四家人大和四个专家对《〈物权法〉草案》的意见的会上,他们首先提出的十个问题中就包括小区停车库。杭州婚姻律师,杭州律师,取保候审找律师

  当时草案的表述是“有约定按照约定,没有约定归业主共有”。我非常赞赏这个规定。有约定按约定体现了合同自由原则,没约定推定归业主共有,非常精妙。但是实践中碰钉子了。我记得有一次介绍《〈物权法〉草案》的时候,有人提出来,大庆的情况是有约定从约定的,结果是都归开发商了,没有一个合同把停车位停车库约定给业主。实际上业主得不到却又需要。

  在吴邦国委员长等听取意见的会上,江苏人大和上海人大的代表都很认真。他们提出,他们遇到了一个案件,小区所有的停车位停车库不但约定归开发商,而且开发商都把车位卖给小区外的人了。小区的业主的车要停到很远的地方去。到小区停车的人鱼龙混杂,出现了治安问题。我后来发现确实有这个问题。杭州律师

  我提了三个方案,发表在《人民法院报》上,《物权法》没有采纳我的方案。我的建议是按照设计规划,车位车库必须卖给业主,至于采取什么方式,是共有还是作为独立的物无所谓,但是必须要给业主。台湾称为法定停车位。《物权法》分了停车位和停车库两个概念,跟境外还不一致,境外只有一个。我们的停车位是指地上划定一块地方停车;停车库指有一个建筑物形态的停车场所。作为独立的物、有独立所有权的物,卖给业主或者永久性租给业主都可以,但是开发商不能随便卖给别人。杭州律师

  但是这样的方案开发商不见得有积极性。因为如果费用摊到购房费用去就不明显,不如单独作为一个物卖给别人收费多。北京万柳那边有的车位已经卖到了三十万块钱一个,这是一笔很大的财富。要调动开发商的积极性还要给他们留一部分。就是开发商自行增设的停车位,他们愿意卖给谁就卖给谁,但是也要保证业主的需要。

  第三种就是允许开发商单独所有,但是承租人买受人需要特定。主要解决小区老人去医院、小孩入托停车的问题、银行运钞车停车的问题和超市货车停车的问题。我是按照这么三种设计的。《物权法》没有采纳这个方案。现在的《物权法》第七十四条采取了另外的思路,我感觉受王利明教授的影响较大。第一款不讲归属,不涉及小区停车位停车库归属的问题,只讲用途,要首先满足小区业主的需要。归属可以归属开发商或者业主,但是一定要给业主用。从使用者的角度来框定。

  这种提法也有疑问,首先“满足”怎么解释?我有两辆车而只给我一辆车的,是否违反了第七十四条第一款的要求呢?我个人不这么认为。我认为首先应该看规划设计文件对车位车库的要求。如果其中提出每户或者每两户一个车位,就按照该规划办。比如规定一户一个车位,现在小区里面有两百业主,只提供了一百八十个车位,就没有首先满足业主需要。另外二十个卖给小区外的人,业主就可以起诉开发商。

  有的案子没有规划设计文件或者未提及这个问题。我们的意见是要看土地使用权、建设用地使用权出让合同。这个再没有,就看看建设部系统出具的商品房的测绘面积的文件。当然,这个文件也可能不涉及停车位问题。如果这三个文件都没有,那么开发商在预售合同、销售合同、车位车库的租赁合同或者买卖合同怎么规定就无法干涉了。

  规划设计文件等,如果明说了车位车库多少配给业主,如果开发商违反了怎么办?这个法律没有规定。所以我又提出意见:这个方案能不能再完善一下,就是对第一款修订一下,如果开发商违反规划把车位出卖出租给其他人,那么该合同无效。法工委也未采取这个意见。

  实务中遇到这种诉讼,开发商擅自卖给别人,我们业主能否基于七十四条规定主张开发商擅自卖给外面人的车位合同无效?这就要看法官如何理解第一款的性质。如果是任意性规定就不能确认无效。只有是强制性规定,违反之后才能确认合同无效。如果用语上出现了“必须”、“应当”等等词汇可以往强制性规范那边想。当然也不能绝对认定。

  接下来就要看规范管的利益是当事人之间的还是不特定的多数人之间的利益。如果管的是不特定多数人的利益就是强制性规定;如果管的是当事人之间的利益,这个规定要认定为强制性规定就很困难。我个人认为第七十四条第一款说的业主不是指单个业主,而是小区的所有的业主。小区的治安关系到多数人的利益。这样来说可以认定第七十四条第一款是强制性规定。开发商违反了,业主就可以提起诉讼。

  实务中能否这样操作还要看法官或者仲裁员是否这么理解。所以我们呼吁最高法院做司法解释的时候要对第七十四条第一款的性质做表态。

  第七十四条第二款讲的是归属问题,表述是按约定。但是实务中开发商都约定归他们自己,然后他们再订立合同卖或者租给别人,这样业主是否吃亏了呢?对第二款的理解一定要结合第三款的理解。第二款的约定不是永远有效的,违反第三款就是无效的。第三款规定如果建设用地使用权是归业主共有的,不能归属于开发商,必须归业主单独所有或者共有。比如绿地是共有的,还有公共车道多数也是归业主共有。第三款就是对第二款的限制。(第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

  建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。(殷:所谓“出售”应该是指订立商品房买卖合同、所谓“附赠”就是买房送地下室等、所谓“出租”就是现在开发商与业主订立的使用权合同)

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。)

  除了这样的限制外,还有一个限制就是规划设计文件,规划设计文件已经说了多少比例的车位必须给业主的。规划设计文件很少说归业主所有,但是常说归业主使用。据此来认定约定归开发商所有,还不足以推翻它的约定,只能争取到承租权而难以争取到所有权。将来也会逐渐出台有关法规进行完善,限制第二款的归属问题。

  这样的运作有一个问题:如果规划设计文件上已经规定车位车库归业主(其实这个很少),但是如果开发商违反了该文件,在预售合同、销售合同和车位车库买卖合同中怎么认定约定违法而无效?将来我们希望有法律明确这个问题。目前的诉讼就出现这个问题。据我掌握的信息,规划设计文件和测绘文件出具的主体都很低,往往是区级政府出具的。测绘文件最高到部委。这样按照《合同法》第五十二条第五项的要求,位阶不够。规章以下不够位阶,就无法使用该条款认定无效。

  第一个思路是借鉴最高法院关于认定对外担保无效的规定。我们国家认定对外担保的合同无效的强制性规定都没有到法律、行政法规的位阶,都是部门规章。但是不符合《合同法》的规定。所以最高法绕开了《合同法》五十二条第五项,使用第四项,损害社会公共利益,或者使用第三项,损害国家利益和集体利益、第三人的无效。这些都是损害了公序良俗,由此认定对外担保合同无效。

  这个可以为我们在车位车库问题上的诉讼提供指引。开发商没有满足小区业主的需要,损害了小区业主的利益,通过主张其违反了社会公共利益来主张开发商向外部出让的合同无效。最安全的办法还是国家出一个法律。法律问题上公众也是处于弱势的。开发商有一个强大的律师团队帮助它制定最有利于他们的合同。只有通过法律的强制性规定来偏向一点小业主。

  再延伸一点就是会所。会所离业主可能是比较远的。比如我在佛山住的会所是一个酒店。跟业主关系不大。对于这样的会所通过法律规定归业主共有不太合适。因为这个酒店很可能亏损。如果亏损业主还要往外掏钱,赚了钱业主也不见得可以分到钱。所以我不支持把会所分摊到共有面积里面,还是作为一个独立的物比较好。

  还有一种会所,离业主比较近。比如是门诊、休闲娱乐场所等。这样的会所有两个方案。第一是公摊到共有里面去。第二种是作为商品房主物的从物,来服从于我们买的商品房。如果开发商出租给外人,我们就可以主张开发商违约。所以对于小区里面的设施我们可能还需要分门别类地进行区别对待更好。 

 

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