欢迎到 - 杭州殷律师网!

y1306930@126.com

0571-85063717

公司产品

联系我们

公司名:杭州殷律师网

联系人:殷律师

联系电话:0571-85063717

手机号码  :15605718690

Emai:y1306930@126.com

房产物业
您现在的位置: 首页 > 公司产品 > 房产物业
物业服务合同纠纷代理词
物业服务合同纠纷代理词 审判长、人民陪审员: 您好!浙江丰国律师事务所接受原告某小区业委会的委托,指派我担任其一审阶段代理人参与诉讼。在总结一年多的审理历程的基础上,我发表如下代理意见,请法庭酌情采纳: 一、从政策法规层面,小区共用部位、公用设施的所有权应归全体业主,其经营性收益亦归全体业主所有: 小区共用部位、公用设施的所有权和收益权归属全体业主: 《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定:“本法


 

                                    2015年8月18日 

杭州房产律师--殷晋豫律师

审判长、人民陪审员:

您好!浙江丰国律师事务所接受原告某小区业委会的委托,指派我担任其一审阶段代理人参与诉讼。在总结一年多的审理历程的基础上,我发表如下代理意见,请法庭酌情采纳:

一、从政策法规层面,小区共用部位、公用设施的所有权应归全体业主,其经营性收益亦归全体业主所有:

  1. 小区共用部位、公用设施的所有权和收益权归属全体业主:

《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定:“本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权……”。该法第四十条规定:“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权……”。

《国务院物业管理条例》第二十七条规定:“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分”。

2、经营性收益的用途是补充小区物业维修基金或在征得权利人(广大业主或业委会)的同意后使用,被告不是经营性收益的权利人,未经广大业主或业委会同意无权将小区经营性收益据为己有:

    《国务院物业管理条例》第五十五条规定:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用”。

《浙江省物业管理条例》第四十六条规定:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的,在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后,方可向有关部门申请办理审批手续。业主所得收益主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要”。

杭州市住房保障和房产管理局《关于加强对物业经营性收益管理的通知》第一条规定:“物业管理区域内物业管理用房和利用物业共用部位、共用设施设备所得经营性收入扣除合理经营成本后的收益归全体业主所有,应当按物业管理条例的规定主要用于物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备保修期外的维修、养护”。

由以上法规及政策规定可知:物业小区共用部位、共用设施、经营性用房的所有权及用益物权归全体业主,故其产生的收益既不归开发商所有、也不归提供物业服务的被告所有,应归全体业主所有,非权利人无权处分或授权他人占有、使用。被告不经原告同意将原告小区经营性收益据为己有,侵犯了全体业主的排他的物权及处分权。

二、被告侵占原告小区的经营性收益也没有相关的合同依据:

1、原告提交的证据:红石房产与被告所签的《某小区<前期物业服务合同>补充协议》——该补充协议第二条第二款明确约定:“甲方(即开发商红石房产)应提供总建筑面积3‰物业管理用房和4‰的经营用房并将相关资料移交乙方(即被告),该类用房的产权归全体业主”。故从合同约定角度,开发商红石房产也承认做为原告小区共用设施的经营性用房的所有权归全体业主,结合上面法律法规的规定,小区经营性用房收益、处分的权利也理所当然是归全体业主。而被告做为向原告小区提供物业服务的企业,未经权利人原告的同意或授权,无权占有原告小区的经营性收益。

2、被告向法庭提交其篡改的《某小区<前期物业服务合同>补充协议》(简称补充协议)不仅暴露了被告不择手段进行虚假诉讼的面目,其证据本身也缺乏真实性,不应被法庭采信。被告将原补充协议第二条第二款的约定篡改成了““甲方(即开发商红石房产)应提供总建筑面积3‰物业管理用房和4‰的经营用房由乙方自行出租其收入补贴给乙方(即被告),并将相关资料移交乙方,该类用房的产权归全体业主”(被告偷偷塞进了“由乙方自行出租其收入补贴给乙方”的内容)。

原告提请法庭注意:从证据来源来讲:原告提交的《补充协议》是从开发商红石房产那里调取的,有红石房产盖章证明其真实性,而被告的所谓《补充协议》是被告自己保存的,因此与被告提交的“补充协议”相比,原告的该份证据无疑具有客观真实性。双方提交的该份证据上面都有“该类用房的产权归全体业主”的表述,对这一句内容可以认定真实性,那么从逻辑性和物权原理来讲,既然开发商明知经营性用房的“产权归全体业主”,开发商又怎么会私自将其明知无权处分的收益权“授予”被告呢?由此可知,显然是被告在伪造证据。

3、关于被告撰写的《投标文件》的证据效力问题:

被告称:其参与前期物业服务投标的投标文件也是前期物业服务合同组成部分,在投标文件中约定了经营性收益归被告使用的观点。

原告对被告向法庭提交的《投标文件》的质证意见是;其一,该《投标文件》是被告自己撰写、自己保存的,从被告毫无道德底线的诉讼表现来看,该证据真实性无从保证,故原告对被告提交的《投标文件》真实性不予认可;其二,假定被告在原投标文件中撰写了其“有权使用(原告小区)经营性收益”的内容,该《投标文件》也因违反物权法、国务院物业管理条例等强制性规定、侵犯了广大业主的排他的所有权和收益权而归于无效。

此外,从签约时间上看,被告与红石房产签署《前期物业服务合同》是在2005年3月,而招标是在2005年5月,这一现象说明被告与开发商红石房产在招投标之前就进行了实质性谈判,显然红石房产是根据签订好的前期物业服务合同来进行招标的,根据招投标法第五十四关于“投标人……弄虚作假,骗取中标的,中标无效”和第五十五条规定关于“依法必须进行招标的项目,招标人违反本法规定,与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判……前款所列行为影响中标结果的,中标无效”的规定,被告与红石房产的合同约定因违反招投标法而对原告没有约束力。

原告对于法庭向开发商红石房产调取的《投标文件》不予质证,理由为:根据《最高人民法院关于适用<<>中华人民共和国民事诉讼法>的解释》〔法释<<>2015>5号〕第六十四条、第六十六条的规定,该《投标文件》既不属于当事人因客观原因无法搜集的证据、也不属于人民法院依职权应当调取的证据,因此对法院调取的此类证据,原告不予质证,依法该证据不能做为定案的依据。

4、被告获取经营性收益的合法途径只能来源于原告的授权:

原告与被告所签的《某小区物业管理服务委托合同》第二十四条约定;“……若乙方年度物业服务达到约定业主满意率85%以上,甲方给予乙方结余的账户资金最高50%做为物业管理服务费用的贴补”。但由于被告服务质量远未达标,原告不可能给予其补贴。

四、被告因其财务资料对其不利而拒绝提交司法审计所需财务资料,使原告申请的司法审计无法进行,依法应承担不利后果。被告拒绝提供鉴定所需的财务资料,法庭应径行支持原告诉请:

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款规定:“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人,在人民法院指定的期限内无正当理由……拒不提供相关材料,致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的,应当对该事实承担举证不能的法律后果。 第七十五条规定:“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供的,如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人,可以推定该主张成立。”,因此法庭应据此支持原告的诉讼请求。

原告也向法庭提供了从中国裁判文书网下载的相关判例——上海市闸北区歌林春天馨园业主委员会诉诉上海大家物业管理有限公司的物业服务合同纠纷案(上海市闸北区人民法院<2013>上闸民三<民>初字第62号判决书)来佐证应支持原告经营性收益的诉请、重庆山夫物业有限公司诉阿克苏创业房地产开发有限公司合作开发房地产纠纷案(新疆高级人民法院生产建设兵团分院<2008>新兵民二初字第01号判决书)来支持被告不配合审计应径行支持原告诉请的判例,供法庭合议时参考。

此外,在8月12号庭审中,审判长当庭表示“已向开发商红石房产核实了被告是否篡改补充协议的问题”。那么请法庭根据核实的结果对被告虚假诉讼的行为进行相应的处罚。

综上,原告小区经营性收益的所有权和处分权应归全体业主,请法庭依法支持原告诉请。

谢谢法庭!

      

           

                                代理人:殷晋豫律师 

 

杭州著名律师 - 杭州工程律师 - 杭州经济律师 - 杭州婚姻律师 - 杭州债务律师 - 杭州房产律师 - 杭州合同律师 - 杭州刑事律师 - 浙江著名律师 - 杭州遗产律师

版权所有:杭州殷律师网 技术支持:杭州力果科技有限公司